厉害了!蜀山四川麻将一直输什么原因,推荐6个购买渠道
您好：这款游戏可以开挂 ，确实是有挂的 ，很多玩家在这款游戏中打牌都会发现很多用户的牌特别好，总是好牌 ，而且好像能看到-人的牌一样。所以很多小伙伴就怀疑这款游戏是不是有挂 ，实际上这款游戏确实是有挂的
1.这款游戏可以开挂，确实是有挂的 ，通过添加客服微
2.在"设置DD功能DD微信手麻工具"里.点击"开启".
3.打开工具.在"设置DD新消息提醒"里.前两个选项"设置"和"连接软件"均勾选"开启"(好多人就是这一步忘记做了)
4.打开某一个微信组.点击右上角.往下拉."消息免打扰"选项.勾选"关闭"(也就是要把"群消息的提示保持在开启"的状态.这样才能触系统发底层接口 。)
【央视新闻客户端】
如何成为一位出色的房地产销售人员
我在做售楼**时 ，有很多的客户朋友，并建立了自己独特的楼盘销售客户网络 ，我每到一个新楼盘 ，都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼 。很多同行都在问我，你有什么绝招，让这些客户一个盘一个盘地跟着你转？其实销售并没有什么“绝招” ，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做 ，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样 。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说 ，别人的销售技巧只可供参考 ，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中 ，总结出合适自己的商谈方式、方法 ，这样你就具有了自己个人独特销售技巧 。只要多加留意 、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧 ，有自己的“绝招 ”。所以说 ，销售技巧更多的是用心学习 、用心体会、用心做事 。
[用心学习]
从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变 ，唯有不断地学习 ，才能稳固地立足于这个社会 。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。
[学习积极的心态]
进入房地产行业之前，我在棉纺厂做了6年的挡车女工 ，后来通过考成人高考在广西大学脱产读了2年大学 。记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘 ，当时广西万通地产刚刚组建，招聘广告上写着只招一名营销人员 ，要求本科毕业以上 ，26岁以下 。当时我已28岁了，也只有专科毕业的文凭 ，这两项要求我都不符合。但我非常自信 ，我认为我行，不管什么条件 ，先应聘再说。进入万通公司以后 ，当时面试我的房地产公司老总说，当时招聘 ，有很多人的基础条件比我好 ，正因为我表现得很自信，也很自然，所以 ，决定录取我一个人 ，很多人都觉得我很幸运 。其实我个人认为，机会是靠你自己去争取的 ，它对于每个人来说都是公平的 ，关键是你有没有自信去抓住它而已 。
在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广 ，很有挑战性。我给自己设定了一个目标 ，用5年时间打基础，5年以后 ，我不会再做销售人员 。有了目标以后 ，我就通过再考成人高考，读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识 。
我销售的第一个楼盘“万通空中花园 ”项目是在南宁市的旧城区内 ，这个区域是南宁市三教九流最为集中的一个地方 ，在那个地方建住宅小区，很多业内人士都不看好。为了能更准确的给项目定位，我们前期做了大量的市场调查 ，包括竞争对手调查和客户调查 。当时 ，我们老总叫我去做竞争对手调查的时候，并没有告诉我怎么做 ，不象今天 ，叫销售人员去采盘，有固定的调查表格 ，知道要了解什么内容 ，采盘前还给他们培训讲解 。老总只是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘 ，10天后把调查报告给我。当时房地产公司只有我一个兵 ，没人教我，两天过去了 ，我还不知道如何下手去做 ，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我 。他跟我说 ，他也不懂 ，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看 。我想谁都帮不了我，哭了也没用 ，第三天 ，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。通过一天的观察，我看到了售楼**是如何卖楼的 ，还看到了是什么样的人来买楼 ，还了解到楼盘的户型 、价格 、规模等资料，很有收获 。通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友 ，让我受益匪浅 。其实 ，采盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察 ，这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势 ，对竞争对手有一个深入的了解。在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通 ，对于有意向购房的客户 ，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。客户调查虽然辛苦 ，但让我积累了不少潜在客户 。我当时的个人销售业绩占整个项目总销售额的2/3 。并只用了三年的时间就达成了我的目标 ，当上了万通房地产公司的销售部经理和物业部经理。
所以，一个积极的心态 ，是对自我的一个期望和承诺 ，决定你的人生方向，确定自己的工作目标 ，正确看待和评价你所拥有的能力 。你认为自己是一个什么样的人很重要 。比如像我 ，我认为自己是一个积极的 、乐观的 、友善的、非常热情 、有冲劲的一个人。这就是自我的形象 。
一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说 。“今天我心情很好 ，我很高兴 ，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的 ”；“只要我努力 ，相信今天我一定能成交 ，我的销售业绩是最棒的 ”；这就是他对自己的一种肯定。
[培养你的亲和力]
所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力 。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道 ，怎么才能更好地与客户沟通 ，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现 。
在售楼的过程中 ，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言 ，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情 、态度、用词 ，还要讲究方式和方法 ，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂” 。
在人际交往中 ，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言 ”来传达的 。行为举止是一种不说话的“语言 ” ，包括人的站姿、坐姿 、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神 、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平 、受教育程度和可信任程度 。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时 ，也向外界显示了作为公司整体的文化精神 。
语言的礼仪不是天生就会说 ，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习 ，自然而然地养成良好的仪容仪表 、举止姿态习惯 ，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达 。这样训练出来的销售人员才具有亲和力 。
[提高你的专业性水准]
房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础 ，也是销售技巧的保证 。
楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步 ，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知 ，客户向你咨询楼盘特点、户型 、价格 、装修标准等等的时候 ，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘 。
我们都知道楼盘的销售规律 ，新盘开盘上市的时候 ，因为地域需求、新盘上市 、从众心理 、升值期望、炫耀需求 、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右 ，三个月以后 ，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常 ，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的 ，楼盘销售进入平稳时期的三 、五个月，应该完成20%到30%销售量 ，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成 ，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量 。
当楼盘面对有效需求，开发商有效供给 ，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售 ，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待 ，非常可惜也非常被动 ，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码 。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较 、犹豫不决是常见现象 ，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时 ，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高 。
我原来“万通空中花园”的一个老客户因为儿子就快到上小学的年龄了 ，打电话咨询我哪里有好的学校？并想在学校附近买一套50万左右的房子 。当时 ，我正在销售的“秀山花园 ”项目旁边正好有个新建的双语教学幼儿园和小学，附近又有南宁市最有名的中学——三中 ，很合适他的需求 ，但是，同一片区又有三个楼盘可供选择 ，而我们秀山花园是距离小学最近 、距离中学最远的一个楼盘。我没有急于把自己销售的楼盘介绍给他 ，而是陪客户一个盘一个盘地去看，每个盘都给他做分析。到了秀山花园附近的时候 ，我告诉他 ，我现在在秀山花园工作，今天，他也看了不少楼盘 ，怎么样 ，到我那休息一下吧？在经过学校的工地时，我重点给他介绍了在建的双语教学幼儿园和小学 。客户当时就问我 ，你为什么不直接给我介绍你销售的楼盘 。我告诉他 ，其实，我不是不想介绍我销售的楼盘给你 ，你是我的老客户了。我只是想让你买了房子以后不要再后悔 ，所以让你多比较，而且我们秀山花园虽然离小学是最近的 ，但是离菜市场比较远 ，离三中又没有其它项目近，所以我不想骗你买 ，让你自己选择 。客户当时觉得我很诚恳 ，当场就在秀山花园交了定金 。其实在这个过程当中，我除了真心实意地为他着想以外，主要的是针对他是“为儿子而购房 ”的需求。在介绍的过程中重点突出的是双语教学幼儿园和小学 ，来抓住客户的购买心理 ，我才能争取到顾客的认可，实现销售 。
有效的售楼人员应该是半个地产专家 ，不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化 、规划 、景观、设计 、风格 、结构、户型 、面积 、功能、朝向 、便利 、价格、公建设施、设备 、社区管理 、社区文化等等）有根本了解 ，而且对所售楼盘地段、周边环境 、城市规划 、基础设施、发展趋势 、开发商实力等有足够的了解 。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服 、恰如其分的比较。在比较中 ，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理 。因此 ，既要实事求是，又要扬长避短 ，为客户提供置业意见 ，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感 。
我在秀山花园项目销售的时候，曾接待过一个南宁市有名的律师。当时 ，他到售楼部来 ，看了一下我们的户型模型后对项目情况没有提问，我就请他坐下来，坐下来后 ，他就开始大谈南宁市的房地产 ，各个项目的情况 。当时，他问我 ，对“荣和新城”怎么看？我跟他说 ，“荣和新城”在南宁市来说算得是品质比较好的一个小区，虽然它所属的片区为南宁市的工业区 ，但它紧靠邕江边 ，受污染的程度不大，再加上小区规模比较大 ，内部的环境做得比较好 。物业管理也比较到位 ，在南宁市享有一定的知名度，特别是荣和新城的三期 ，价格都能卖到3000元/平方米以上 ，和南宁市公认的高档住宅集中的南湖风景区的楼盘价格是一样的，而且还卖得很好。如果今年市政投资修建邕江河堤的话，荣和新城不会每年洪水来的时候被淹了。他当时就对我说 ，他比较喜欢荣和新城 ，他到过很多售楼部，也问过不少的售楼人员 ，没有一个像我这样称赞别人的楼盘的 ，听我这么一说，他倒要认真地考虑去不去荣和新城买房 。他再问我 ，秀山花园和荣和新城相比你又认为哪个项目好一点 。我说这是两个不同性质的楼盘 ，各有各的特点，没办法拿来相比。我们秀山花园是南宁市现在唯一的一个山景盘 。这时候 ，我请他到我们错层户型的样板房去参观 ，在样板间里，我给他介绍了错层户型的特点 ，更多强调的是 ，因为这个盘是依山而建，地形上的高差，决定了我们这个项目很多户型都做成了错层 ，它是一种自然的错落 ，你以后站在客厅的位置，会看到外面是错落有致的、层次感很强的立体景观 ，这种自然的感觉是很多平地建造的错层户型所没法享受到的 。我们的户型特点吸引了客户 ，第二天，客户马上交了定金 ，而且签约非常顺利。
其实在这个过程中 ，我在谈到荣和新城这个项目时，我已经把荣和新城的劣势 ：地处工业区 、价格高 、地势低 ，如果遇上百年一遇的洪水 ，有被水淹的可能，但我只不过是换一种表达方式说出来而已 ，但客户的感觉就不一样 ，他会认为你比较可信 。同时，在与他交谈的过程中，我发现他比较年轻 ，比较容易接受一些新的东西 ，我就给他推荐了错层户型 。每个项目有很多优点，但不需要在销售时把所有的优点都告诉客户 ，如果都把所有的优点全部告诉他 ，项目也就变成没有优点了。你们要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的 。
[用心体会]
1、“利他 ”的思考方式
有人说 ，“钱从客户口袋到销售人员口袋 ”这一段距离是世界上最长的距离 ，我觉得形容得很贴切 。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到 ，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。
与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考 ，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态 ，如何才能让客户觉得贴心 ，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友 ，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他 ，如此失败的一个销售人员而已 。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友 ，而不是站在你销我买的对立立场 。
2 、避免自己制造的销售误区
在销售工作的过程中 ，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。
其一是 ：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候 ，客户真的需要吗？是他真的需要还是我们觉得他需要 ，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫 。所以在面对客户销售之前 ，如何唤起他的“需求意识 ” ，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候 ，他是绝对不可能点头同意成交的 。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子 ，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。
其二是 ：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的 ，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上 ，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做 。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离 。我们当然希望客户的订单越大越好 ，成交的金额越高越好 ，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病 ，因为换一个角度来思考 ，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔 。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者 ，而绝对不是客户问题的制造者 。
3 、成功地销售商品给自己
其实在这个世界上最难销售最难面对 ，以及最挑剔的客户常常就是自己。
因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事 ，如果能够让自己燃烧起购买的欲望 ，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢？而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢？
如果你已经能够成功地说服自己购买 ，那么在市场上所会面临的问题你差不多都已经考虑在内了 。这是一种很好的练习方式 。拿自己来试试看一定好过拿客户来试 ，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对客户呢？所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏联系所造成的结果。如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户接受 ，这不是一件强人所难的事吗？
我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想 ，客户有多么多么的难缠，这个时候 ，我们更多的是问自己的问题：
如果我是客户 ，我会不会跟我自已买东西？这包含了我的形象和态度 。
我所销售商品的好处是否已经足够满足我自己了呢？
我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢？
在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足了呢？
客户所提出的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了吗？
这样的住宅是否拥有我的热情和我的生命力 ，如果我不爱这样商品 ，这样商品为什么要帮我创造财富呢？
所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己，尝试去说服自己购买 ，一人同时扮演两个角色作攻防 。一个是我们所谓百般难缠的客户 ，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个不断地提出好处、利益和价值 ，一个扮演没有兴趣购买的客户 ，一个扮演不断挖掘与创造客户需求的销售人。在这样的攻防中如果你能够成功的销售商品给自己，就等于你已经了解客户了。
用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色的能力 。最终你会发现自己越来越懂得客户要什么 ，越了解客户在想什么 ，再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么！因为你已经可以很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了 ，这样才叫做真正的掌握客户行为 ，掌握客户心理 。对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就是从这里开始的！
4、善于倾听 ，创造优势
我们在售楼部常常会碰到这种情况 ，当客户走进销售大厅的时候，我们的置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘 ，好像一个展览馆的解说员 ，不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲 ，嘴巴说的太多 ，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反驳 ，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交 ，这样的方式当然无法完成成交！因为，你根本不知道客户需要的是什么 。也许你觉得自己沟通得很好 ，但是一场沟通的成功与否 ，客户所打的分数才是真正的分数，要客户说好才是真正的好 。我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销售方式 ，成交与否运气的成分居多！除非他所谈论的刚好是客户所需要的 ，否则90%以上的机率不会成交！我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中 ，去捕捉客户的购买心理 ，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。
5 、少用太专业的术语
销售人员在介绍楼盘的时候，尽量采取口语化的形式来挖掘客户的需求和拉近与客户之间的距离 。我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时候 ，一股脑的向客户炫耀自己是房地产业的专家 ，用一大堆专业术语向客户介绍，比如说 ，我们小区的建筑密度是多少 、容积率是多少、绿化率是多少等等 ，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水 ，不知道你要讲什么 ，而且给客户造成一种心理压力 。我们仔细分析一下，就会发现 ，销售人员把客户当成同仁在训练他们 ，满口都是专业，让人怎么接受？既然听不懂 ，还谈什么买房？如果你能把这些专业的术语 ，用简单的话语来转换，比如直接的说出两栋楼之间的距离是多少，花园的面积有多大 ，活动的场所有多少个或有多大等等 ，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通目的 ，楼盘销售也才没有阻碍。
6 、满足客户的精神需求
客户的需要有时候并不见得只在房子上 ，房子的需求只是他的需求之一 。如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已 。试想当你站在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗？还是你要有被尊重 、被赞美、被关怀 、被注意的其他需求呢？有时候客户其他的需求也许高过对于房子的需求。你在销售的过程中是否注意到这些呢？
国外的教育体系中强调的是启发式教育 。要满足客户也是一样的道理 。我们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户 ，期待客户购买。却不知客户到底需要什么样的房子 ，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需求上，只想卖给客户这样的房子 ，但没有去想客户为什么必须要购买这样的房子。还有哪一些房子可能才是客户需要的 ，事前没有分析，洋洋洒洒地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去挑 ，结果浪费客户的时间和精神 ，而你也不会获得一个很好的回应 。因为十之八九的客户并不会有这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了 。所以，在与客户交谈的过程中 ，我要求销售人员都必须要准备好一份稿纸 ，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊重 ，并通过记录 ，你可充分地了解到客户想什么 、需要要什么，有什么是他不满意的。这样你才能找出解决问题的办法 。客户喜欢你是因为他想到的你都帮他想到了 ，客户需要的你都帮他准备好了 ，让客户觉得你在重视他 。客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生意没有负担 ，客户跟你沟通起来轻松愉快 ，你永远是他问题的解决者而不是问题的制造者，甚至你是客户的知音。如果今天有客户喜欢跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意 ，那么你就成功了！
[用心做事]
1、有良好的工作态度
任何战略的实施都要通过市场来体现 ，要得到营销队伍强有力的支撑 。所以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够让销售业绩突飞猛进 。在培训的过程中 ，几乎所有的销售人员的问题 ，都是跟方法和技巧有关：我如何做才能让客户下订金把房子卖出去？这是问得最多的。销售到底什么是最重要的？答案其实很简单也很沉重：观念与态度 。
如果你所面对的是一个根本不愿意去面对市场的人，或者没有把销售当成一项事业来做的人 ，不停地告诉她销售的方法和技巧 ，终究也不过是浪费时间而已 。因为，他的大脑会决定他的行动 ，改变他大脑里的想法才能够改变他的外在行为 ，所以销售的方法与技巧只对一种人有用，那就是一个拥有健全的营销心理的销售人员。其实 ，销售培训是一项长期的工作 ，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训 ，更多的是工作中的心态调整 ，也就是营销心理的培训 。
一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本 。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度 ，否则后面的问题更错综复杂 ，不知从何做起。
销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同 ，与人打交道的方式也不同 ，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以，要有一个良好的工作心态 ，关键是销售人员本身的从业观念和态度问题 。作为一名销售员 ，最核心的素质是亲和力和专业性 。亲和力不是天生就有的，是靠长期的 、用心的 、认真的去做 ，慢慢的锻炼出来的。同时 ，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的 ，首先要清楚知道自己在“卖什么 ”才能“卖得好”和“做得好 ” 。所以在业务上必须要非常熟悉 。
2、每天坚持练习言 、行 、举、止
我以前做置业顾问时 ，每天都会抽出5分钟的时间对着镜子练习微笑、练习站姿，对着自己说一些礼貌用语，通过长期的坚持练习 ，身边的朋友们都开始感觉到我的变化 ，说我变得越来越漂亮了。
3 、 每天坚持做一份业务作业
在提高对楼盘的认知程度的时候，我通常的做法是：利用空闲的时间自觉进行业务练兵 ，每天自己坚持做一份业务作业 ，所以我的业务能力和专业水准提高得很快 。业务作业内容包括：
项目的经济技术指标；
项目的位置 、周边环境；
项目的平面布局，周边的长宽；
项目的户型种类、分布；
单套房型各功能间的开间 、进深 及面积 、层高、楼间距；
有关销售文件的解释；
装修标准；
配套设施；
了解工程进展；
物业管理；
价格 、优惠条件；
罗列项目卖点；
每天必须对着模型针对以上的内 容讲一次盘；
房产备案登记流程 、收费标准和要求提供的个人材料；
银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料；
产权证的办理及费用和要求提供的个人材料；
土地证的办理及费用和要求提供的个人材料；
按揭银行及利率和计算；
购房后相关费用 。
4 、认真做好客户档案的记录
姓名 、姓别、来访人数 、客户特征 、来访交通工具、联系电话、意向户型 、意见建议 、认知途径、来访批（人）数 、意向价格 、交楼标准、客户来源等；
记录每一次洽谈经过 ，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪 、多次来访情况） ，以便掌握客户情况；
建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态 ，通过交往 ，把客户交为自己的朋友；
坚持不懈 。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪；
结案 。记录客户成交情况或未成交原因。
我以前经常在空闲的时候 ，翻看自己的客户档案 ，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象 。当客户第二次来访或来电的时候 ，我都可以准确地叫出他的名字 ，我和客户建立朋友关系就是从这一步开始的 。只要你们在工作当中，认认真真地去做 ，我相信你也会做到和做好。
所以 ，今天我可以告诉所有从事销售行业的人说，用心就是最高水平的销售技巧。
优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括：
第一 ，必备的专业知识 ，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品 。
第二 ，正确的售楼心态（诚信是根本） ，不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换
位思考 。
第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一
良好的印象 ，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感 。
第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力） ，先让客户认同你 、接受你，这样客户才会
更好的接受你所推荐的产品 。
第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理 ，当然了
还有和领导的关系
房产中介的日常与杂记
这个行业就是这样 ，人员一直有变动，因为是靠业绩说话,没业绩 ，或者业绩不佳的 ，或者经纪人不适应的就会离开，这时候就得需要新鲜的人员组补充。无论大小公司,都是希望招到真的有能力的 ，能给公司带来收益的 ，所以总是会有招聘,但不意味着，有人应聘就会招收 。
中介这个行业就是靠嘴巴玩脑子吃饭的 ，但不是所有的人都可以坚持做到的 ，公司需要人带来业绩，这样员工就会产生压力 ，坚持不住的最后就是淘汰者 。
房地产中介行业是房地产业的重要组成部分 ，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业 ，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景 。它具有服务性 、流动性和灵活性的特点 ，在房地产业中起着重要作用 。
房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息 、资料、建议 ，或为其提供房地产专项研究 、市场调查与分析 、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前 ，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询 、工程咨询 、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务 。
房地产中介活动 ，主要是通过提供各种信息和咨询 ，依靠房地产中介机构的专业人员所拥有的各种专业知识，依靠他们特有的组织机构 ，特殊的活动方式和方法 ，为房地产市场的各种主体提供专业服务，因此它与一般的房地产开发与经营 、房地产交易活动有很大区别 。
做房产经纪人好吗？
为了探究二手房市场究竟情景怎样 ，并以二手房经济窥视现行房产热度 ，我入职了太原某家大型中介机构。
填入职表的时候，我很不专业地问HR求职岗位那一栏是不是填“房产销售 ”，他回答应该填“房产经纪人”。哦 ，现在大家比较反感销售的说法 ，所以改用经纪人这个新鲜的词 。后来我去别的地方看，也发现他们的名片一溜烟全是“房产经纪人 ”或“资深房产经纪人 ” 。两者的区别在于你是否在中介待够了一年。我不由得想起明星经纪人这个职业 ，不知道房价继续涨的话 ，房产经纪人是否也会成为让大家又爱又恨又高危的职业呢？
入职前，我多了一个心眼 ，打电话询问一位比较“资深”的经纪人老哥 。老哥告诉我 ，应该先问好公司培训费 、服装费、端口费是否要自己交，或者事后在工资里扣除 。问清楚实习期工资是多少 ，提成如何计算。我也如实做了 ，起到防患于未然的作用 。后来我才知道，端口费对于中介来说也是一笔不小的开支 ，在58同城网站如果要开设端口 ，在太原每个月要花500元左右 。端口的意思是让平台网站给你一个端口，从这个端口你可以获取无穷的客户电话号码，这些客户以前可能直接或间接地询问过有关房产的事项 ，所以他们中间就可能有你的潜在客户 ，抓住他们，你就有提成了。不也没必要担心中介骚扰 ，因为中介很赶时间 ，如果你本身不打算买房，他们也不会几天一个电话催促你 ，挂了电话以后就赶紧打下一个了 。这些电话号码是从哪里来的呢？一 、以前在各个中介询问过的客户 ，问同行要电话 。二 、上门登记过的客户。三、在网站上发布求购求租信息的客户 。四 、有过装修 、家具家电、购置新房行为的客户 。五 、求职网站的适龄外地客户。所以，500元其实就是信息交换费 ，提供信息的平台干的事情 ，本质上和快递公司记录用户信息是一样的。其实从详细程度来说还不如快递公司，因为快递的地址是固定的 ，而中介无法深入买卖双方的生活工作 ，大额交易总是让人慎之又慎 。
典型的房产经纪人工作一天是这样的：早晨8点左右打扫卫生 、开始上班 。闲聊一会儿，打几个电话询问客户是否要买房租房。想一想昨天还有哪些比较好卖的房源没有发朋友圈，编辑好用词发一波 。9点到10点 ，在房多多等房源软件里盯着看有没合适的新房源出现 ，如果有，骑上电动车三五成群去看房 ，一般也不会看很远的 ，都在周围3-5公里，懒一点的就缩小到2公里 。到楼下停好车 ，上楼、穿鞋套、敲门 、表明来意 、看房、拍照片。这个过程可能会碰到许多同行 ，因为房东拿着钥匙，他一次性就让所有中介都看了 ，省的自己一趟一趟跑着麻烦 。同行都穿着制服 ，五颜六色的如同彩虹 。如果这套房子确实价格很合适，同行会更多一点 ，达到15-20人 ，恰逢敲门待主人应答之时，一大帮人围着防盗门，好像110扫黄。上午这么看一两套房 ，回来继续打打电话或者闲聊一会儿 ，就到了中午 。中午吃完饭午休，下午2点上班 ，再重复一遍上述过程 。根据天气情况 ，会有买家要求看房，这时候就带着买家去看房 ，当然要提前问好钥匙在哪。晚高峰之前 ，经纪人同办公室人员协调，开始打印各种促销海报 ，一般都打印100张左右 ，然后出去四处张贴 。晚上7点下班，但是实际会晚一点 ，有的老板会布置任务或者讲评 。但是据我观察 ，部分链家地产和中环地产会开到8点之后，不知道是员工自愿加班 、打广告还是出于什么目的。
中介常年无休，偶尔会有轮休。大专学历薪资是1800元 ，本科薪资是2000元 ，提成每家不同，其实都是赚取2.5%中介费的一部分 。一名资深房产经纪人 ，一个月最多能拿到8-9千 ，淡季时候或者大多数经纪人，一个月4-6千不等 。有些中介嗅觉灵敏 ，感觉最近没有什么好房子 ，就把重心放到租房上面，一套房的中介费是一个月房租 ，这样即使公司拿走一部分 ，自己积少成多，也是客观的收入。
中介机构分两种 ，一种是本地连锁 ，一种是跨地区连锁 。前者如易佳房产，后者如我爱我家 。跨地区连锁中介一般规模很大，像链家的生态就搞的很大 ，我爱我家也和58同城合作线上线下一把抓。在各大房源发布平台上查看房源 ，许多都是我爱我家的中介，可见渗透力度 。
中介本身是不生产产品的 ，他多发现一个房源后捂住不放 ，就多一个独家房源，这样成交几率就大一点 。事实上也是如此 ，太原我爱我家是不允许别的中介从他那里拿房东钥匙带领买家看房的 ，而其他中小型中介却允许这一点。
今年，太原二手房平均月成交量约2000套 ，百度一搜房产中介 ，出来的结果约4000个，也就是每月里两个中介店只卖一套房子 。而太原的成交面积一般平均值为70平米 ，这样算下来每个月全太原市的中介佣金只有3500万 ，平均分到每个店，只有1.75万，这也只够房租和员工工资以及其他消耗支出了 。如果按照帕累托最优的二八情况 ，20%的中介店占据80%的佣金 ，那就是800个店铺拥有2800万佣金，平均每个店铺也只有3.5万 ，毛利润为2万左右。这2万的利润 ，全部按照提成发放，如果是一个典型的小店面 ，两名中介+一名值班人员+一名老板 ，3人分2万，老板占50%以上 ，一人也就是最多五千元 ，加上底薪，也就是七千元左右 。但是实际上 ，二八的分布是极端情况 ，一般都到不了5000这个数字，不然也不会有4000个店铺，取平均分布与二八情况下的一个算数平均值 ，也就是提成为2500元 ，应该是太原中介的一个平均收入水平了，应该说对于一名外来务工且没有过硬技能的人员来说 ，收入比较客观 ，可以供得起一套房龄老一点的二手房了 。事实上，年头稍微长一点的中介也都在太原有了自己的房子 ，毕竟他们近水楼台先得月 ，而且自己买也不用套中介费。
中介有几个比较讲究的地方。
用词比较讲究 。看一个中介的广告，就可以知道这个房子的缺点 。比如房子如果不是南北通透 ，他就一定不会写这个特点 ，而是会替代成“看房方便 ”或者“交通便利 ”之类的词语。所以，你只要熟知一个房子该有的关键词特点 ，对照一下广告少了哪些 ，就一定是缺点了 。如果实在不知道房子该有哪些特点，就去58同城或者房天下看几页房源，重点看他的标题 ，积累上20-30个房子 ，特点也就差不多收集齐了 。其实，他们的广告并不只是给买房的人看的 ，还通过虚高价格给卖房的人看 ，卖房的人一被鼓动，就登记了 ，这样他们就有更多独家房源了。
话语比较讲究 。每一个新中介都会拿到一套打印好的话术 ，小公司的话术资料是从网上抄下来的，大公司的话术资料一部分是网摘 ，一部分是融合自身经验和特点 。拿到话术 ，就可以根据实际情况分别对买卖双方使用了。对卖方，中介会使劲说房子不好卖 ，让他便宜一点 。对买房 ，中介会使劲说房子竞争很激烈，赶紧买，不要砍价了 。这样就可以从中赚取差价 ，当然 ，这个是私下进行的，而且因为是卖方市场 ，如果碰到一个不懂行情的 、焦急的买家 ，中介会主动和卖方透露，然后教卖家如何配合拔高价格。接着 ，中介会和买家沟通 ，软硬兼施让买家支付定金 。所谓软，就是动之以情晓之以理；所谓硬 ，就是给买家灌毒鸡汤、冷嘲热讽 ，让他感觉自己再不买房就特别low了 。
挖人比较讲究。经纪人的流动性很强，常常干不了几个月就走了。虽然不像三和大神那样干一个月就走 ，但背后的逻辑有一点类似 ，那就是没有硬核技术的行业，往往流动性都很强，至少是流动意愿都很强 。有能力和志向的经纪人会考虑自己开店 ，没志向的会选择一家不那么逼仄的店面继续混着 ，几个熟知的好友集体过去，看房就和玩耍一样 ，也没什么不好 。更重要的是 ，中介的盈利模式是老板纯靠员工的佣金抽成的，所以在房源紧张的情况下 ，多一个人就能多撒开一张网 ，收获的机会也会更多一些，而下一单的收益必然比底薪要高 ，所以员工是多多益善 ，如果加上不要底薪的兼职（部分小型中介有），那收益就更客观了。在这个基础上 ，中介就没有理由不招人 ，而且会抢先招人 。各个中介店面门头的LED屏无一例外都在滚动播放招聘广告，就是这个原因 。有的中介HR苦于从市场上招人太难，一有主动上门的就会十分热情 ，更有甚者 ，还直接打电话给中介，请求对方过自己这边上班——其实这个很好找 ，去任何一个平台网站 ，置顶的几个房源的电话一定都是中介。
担保比较讲究 。如果不是全款买房，去银行办理贷款时是需要收取担保费的 。这个担保费 ，名义上有很多说法 ，但实际上如果有银行的关系，有一部分是可以自己拿的。也就是说 ，如果有银行的关系 ，自己当老板的志向会更强烈，事实上也会更顺利一点 。
中介的人际关系 ，表面风平浪静 ，暗地波涛汹涌 。如果是菜鸟，许多人倒是比较宽容，并夹杂些许的嘲弄 ，如同部队里老兵对新兵那样。如果是资深 ，那么高手过招就比较微妙了 。他们往往表面一团和气，但真到了利益攸关的时候就会见缝插针 ，其中不乏有打破规矩者 。比如一位登门的求购者 ，如果先有一名经纪人在跟他洽谈，恰好这个经纪人有突发业务即将被打断一两分钟 ，其他经纪人就会趁机和求购者交流 ，并最终使经纪人到自己这里来，因为如果跟进 、带看 、居间合同上写的是自己的名字 ，就可以拿这个佣金了；如果不争不抢 ，就没这个机会。事实上，每次的跟进 ，公司都会要求记录在内部的一体化信息平台上 ，到时候发放佣金，也会参考这个。如果原先接待的经纪人处理完了突发业务，就形成了两虎相斗的局面 ，最终会以某种方式结束：要么激烈的争斗 ，要么按照老人带新人的模式五五平分佣金，新人担负一些周边任务 ，如驾车、后续跑手续 、拍照发布等 。如果选择的是前者 ，情况往往是某个人即将离职；如果选择的是后者，证明资深经纪人有一定的操控能力 ，而后者赚钱意愿不是特别强烈 。中介的人际关系 ，反应了服务行业的人际关系。服务行业本身不生产产品，他们只是产品的搬运工 。他们甚至不生产核心服务 ，而只能提供一些周边的服务 ，最起码太原的中介是这样 。国外部分中介，可以细分为买方中介 、居间中介、卖方中介三种 ，分别只负责和一个群体沟通 ，这样的服务更以人为本 、更贴近客户，这样才有提供核心服务的可能，才有赚取溢价的机会。而眉毛胡子一把抓 ，也就价格平平 ，没有新的利润点，在蛋糕不变大的情况下 ，迟早变为惨烈的红海 。如果蛋糕变大 ，交易频繁，中介就会自我驱动进行分化 ，这几年的重庆房产中介就是这样 。比较有名的有欧成效推荐的知梦团队 ，他们只做买方中介，额外收取交易额3%的服务费。他们熟练运用各种互联网工具发布消息 ，成立各种买房社群 ，在本就“幅员辽阔”的重庆市里绞尽脑汁筛选 、挖掘笋盘（市场价的80%以下的房子） 。这是一个双赢的局面，买方中介得到了不菲的服务费 ，买方得到了优质的笋盘 ，一举两得 。但是，这个模式又是严重依赖于金融和政策的，因为买方多为外地人 ，社保缴纳不够就无法取得资格购房 ，这中间还有一层服务，至于具体是什么 ，就靠我们想象了。
如果真有一本《房产经纪人的自我修养》的书 ，那么首先就是选择，选择一个金融环境良好且房产市场广阔的城市或城市群 。接着就是在提升专业技能的同时 ，提升金融、政策的认知能力和灰色地带的资源获取能力 ，积累部分资源 。然后，是锤炼专业技能于某个方向 ，能满足潜在用户的定制需求 ，比如快速寻找弹钢琴的人最多的小区里某个房子，并和之前的资源、认知能力配合组合起来。最后 ，就是接洽大牛 ，砸钱要求背书，自己抱团开始接单，同时持续发放广告。
这个套路 ，也适合其他不提供针对具体人的 、核心服务的服务行业 。
做房产经纪人只要肯努力还是很不错的 ，下面介绍下如何做好房产经纪人：
1.在打算进入房产这一行之前我们必须要对房产知识有一定的了解，如果你什么都不知道的情况下是很难融入到这一行的 。
2.在进入这一行的第一天开始或许会有一个老员工带着你 ，带你初步了解这一行。在熟悉有关地产法律 、法规、条例的基础上要知晓房地产开发商与房地产交易 、房地产价格评估等专业的知识 。因为只有你自己专业了心里才会有底 ，才会在众多房产经纪人当中具有一定的竞争力 。
3.在与客户和房东谈判的时候最需要的就是你的专业知识来为自己加分了。
做为一个合格的房产经济人来讲必须要有一个态度，一个虚心向前辈学习的态度 。在工作中前辈积累的经验肯定是比你一个新人要丰富的 ，但是不好的东西我们还是要有自己的鉴别能力不能都跟着学 。
4.做房产经济人的有很多时候都会选择频繁的跳槽 ，因为他们总是觉得下一个一定是更好的发展空间。这时候我们自己就要对自己有一规划，觉得自己适合怎么样走下去 。
5.做房产经纪人的压力是很大的 ，我们每天面对各种各样的客户与房东 ，我们需要在他们中间做好一个中间人的角色 。你要想办法让房东觉得他把房子交给你是很放心的，也要让客户觉得你是会站在他的位置替他考虑一切的。
6.在谈房屋价格的时候不能一味的让房东降价 ，也不能一味的让客户加价 。自己要有耐心和抗压力的决心 ，因为一套房子的成交不可能一天或者两天就谈下来了 。我们需要每天都跟房东和客户保持最好的联系，这就是锻炼自己沟通能力的时候。
7.做房产经纪人还要有比普通人更高的洞察能力，要对房地产市场有自己的远见 ，这样才能在激烈的竞争当中胜出。这个能力的话就是需要在工作中慢慢的培养出来的 。
8.房产经纪人每天的工作是很辛苦的 ，基本上都是从早忙到晚 。有时候半夜还需要在公司开会或者是在整理房东和客户的资料，但是不一定这样做就能有期望的效果 ，至少我们努力过了。
9.不能每天就呆在公司对着电脑 ，我们要多去跑小区，寻找客户 ，因为说不一定你在路上就能遇到一个想买房子的准客户呢 ，这种情况还是有经常发生的 。
10.在做房产经纪人的时候我们要把客户当朋友对待，在我身边就有很多因为成交以后做了朋友的例子 。因为在客户选经纪人的时候他能选中你还是有他自己的道理 的。
总之呢这一行是很辛苦的 ，坚持下来的人一定都是最棒的 。
关于“房产销售需要怎么做？”这个话题的介绍 ，今天小编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！
相关文章
最新评论